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DEUDORES HIPOTECARIOS.Segunda Parte

DEUDORES HIPOTECARIOS: Se avanza sin claridad en la solución de la problemática.

Comentábamos en otra publicación en Diario Norte, el impulso que intentaba dar el Poder Ejecutivo para solucionar las consecuencias disvaliosas provocadas por la salida del régimen de convertibilidad, respecto a las deudas hipotecarias contraídas en moneda extranjera. En aquella oportunidad ya hacía pública mi opinión respecto a la inconsistencia, inaplicabilidad formal de la norma que se pretendía sancionar, y su previsible inconstitucionalidad.

El día 23 de octubre de 2003, fue firmado por el presidente Néstor Kirchner el proyecto de ley que establecerá el nuevo sistema de “refinanciación para deudores hipotecarios”. Para ello se prevee un fondo fiduciario estatal, que se hará cargo de las obligaciones de deudores que hayan tomado créditos hasta cien mil pesos para vivienda única, y hubieren entrado en mora entre el 1 de Enero del 2001 y el 11 de Setiembre pasado.

El proyecto comprende tanto a deudores dentro del sistema bancario, como a deudores con acreedores privados.

Los acreedores deberán inscribirse en un registro. El fondo fiduciario contará con una “unidad de reestructuración,”, que determinará la admisibilidad del crédito y refinanciará los mismos, pudiendo otorgar hasta un año de gracia para el pago.

.a) Los beneficiarios

.El proyecto de ley del nuevo sistema de refinanciación hipotecaria estipula que los requisitos para ingresar como deudor en el régimen son:

– Que el crédito haya sido tomado para adquirir, mejorar, construir o ampliar una vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

– Que el deudor haya entrado en mora entre el 1° de enero de 2001 y el 11 de septiembre pasado, y mantenga esa situación.

– Que el incumplimiento habilite al acreedor a intentar la vía ejecutiva o los procedimientos previstos en el régimen especial de ejecuciones extrajudiciales.

– Que el importe original del crédito no sea superior a 100.000 pesos o dólares (antes del fin de la convertibilidad).

.Los deudores del sistema financiero deberán contar con la aprobación del banco para ingresar en el régimen, mientras que los acreedores privados deberán aceptarlo obligatoriamente si el deudor lo solicita.

En cuanto a la instrumentación, el proyecto indica que el Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria cancelará al acreedor las cuotas pendientes de pago desde la mora hasta la fecha, para lo cual puede emitir instrumentos financieros. El acreedor le traspasará todos los derechos al fiduciario, tanto contra el deudor principal como con sus codeudores.

.Durante el régimen el solo incumplimiento del deudor de tres cuotas consecutivas o cinco cuotas alternadas dará “derecho a la ejecución de la hipoteca”.

.La Unidad de Reestructuración también dependerá de Economía y estará integrada por un representante de ese ministerio, uno de la cartera de Justicia, uno de la Cámara de Diputados, uno del Senado, uno del Banco Hipotecario y uno de las Asociaciones de Deudores del ex Banco Hipotecario.

b) Algunos cuestionamientos:

1) No se fundamenta el motivo por el cual se excluyen a deudores de más de cien mil pesos

2) Se excluyen, sin sentido, deudores en mora con anterioridad al 01 de Enero de 2001, o con posterioridad al 11 de Setiembre próximo pasado.-

3) Se excluyen a todos los deudores que no hubieran tomado el crédito para vivienda única y familiar.

4) No se prevee que ocurrirá en caso que el Banco no preste la conformidad para ingresar al sistema de refinanciación en análisis.-

5) No se prevee que ocurrirá en caso que el Banco opte por no prestar la conformidad, y exigir el pago en la moneda pactada de su acreencias

c) Consideraciones finales:

Realmente podríamos extender las consecuencias previsibles de la norma por varias páginas. Intentaré sintentizar las que, a mi criterio, son las más relevantes:

1_.- El proyecto de ley, difícilmente sorteará los planteos de incostitucionalidad que contra él se alzarán. En primer término: por los acreedores que intentarán cobrar su acreencia en la moneda pactada En segundo término: por los propios deudores que, arbitrariamente han quedado excluidos del sistema (deudores de más de $ 100.000, que no se trate de vivienda única, etc.) , que intentarán incluirse en el sistema de refinanciación por vía judicial.-

El Estado, por más loable que sea su intención, no puede alterar retroactivamente las condiciones contractuales pactadas al amparo de la legislación vigente en su oportunidad. Ello choca con el plexo constitucional y legal vigente; el propio Código _Civil por prevee.

2.- El proyecto de ley avasalla el derecho de propiedad de las partes. Sobre todo de los acreedores privados quienes no tendrán otra opción que aceptar las condiciones impuestas; contrariamente a lo que ocurre con los Banco quienes sí pueden negarse a ello.

3.- Se pretende beneficiar a un reducido núcleo de deudores, excluyendo a la gran mayoría de ellos, de las bondades de la legislación en análisis. Se altera de esta forma el principio , amparado constitucionalmente, de igualdad ante la ley.-

A la fecha existe en el País frondosa jurisprudencia declarando la inconstitucionalidad de la denominada legislación de emergencia económica, y la desafortunada pesificación,, por ello, no es difícil suponer que la ley en análisis correrá la misma suerte

En tanto y en cuanto los Poderes Ejecutivo y Legislativo no alcancen a comprender que las normas a sancionarse NO PUEDEN ALTERAR RETROACTIVAMENTE las condiciones contractuales pactadas al amparo de una legislación vigente en el momento de su celebración -lease ley de convertivilidad-,, violando el derecho de propiedad de las partes, y perjudicando a una de ellas en beneficio de la otra; la suerte de la ley estará echada, y no podrá escapar al control del Poder Judicial, que, indefectiblemente la deberá nulificar

La solución que se busque para las consecuencias provocadas por la salida del régimen de convertivilidad , deben alcanzar a todas las partes afectadas por igual; y el parámetro a utilizar para ello, es la “razonabilidad de la norma”.

El deudor que, en su momento, optó por contraer una obligación en Dolares Estadounidenses, ya sea , U$S 1.000;, U$S 100.000; o U$S 1.000.000; lo fue porque el estado se comprometió por una ley, a mantener la equivalencia de un peso por Dólar. Por tal motivo deberá ser el Estado el que asuma el costo de sus errores. Ni los deudores, ni los acreedores son responsables del entuerto provocado por la irresponsabilidad o falta de capacidad de quienes decidieron apartarse del régimen de convertivilidad en la forma que se hizo.

Por estos y otros motivos que podríamos seguir enumerando, deberá el gobierno central, impulsar una solución general, que abarque a todas las partes –acreedores y deudores dolarizados-, que se hubieren visto afectados; y no a un sector minoritario, como se pretende hacer.

Especial para Diario Norte.

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